O Fed planeja ‘redefinir’ o mercado imobiliário – aumentando a probabilidade de queda dos preços dos imóveis

By | Junho 17, 2022

Não se trata apenas disso como a habitação se tornou cara– quão rápido ele chegou lá. Isso é tudo levou 24 meses para os preços das casas nos EUA saltarem incríveis 37%. Em comparação, o maior salto de dois anos que levou à crise imobiliária de 2008 foi de 29%.

Vamos nessa primavera, O Federal Reserve decidiu que já tinha visto o suficiente. O banco central rapidamente elevou as taxas de juros, o que viu taxa média de hipoteca fixa de 30 anos sobe para 6%– um aumento de 3,2% no início do ano. Esses preços mais altos, que atraíram muitos compradores de casas, acabou com o boom imobiliário pandêmico. Estamos agora em uma desaceleração acentuada, e a Association of Mortgage Bankers informou na quarta-feira requisitos de hipoteca foram reduzidos em 16% ao ano.

Como essa mudança aconteceu, ouvimos muito pouco do Fed. Bem, isso foi até O presidente Jerome Powell se dirigiu a repórteres na quarta-feira.

Eis o que Powell disse: “Vimos [home] os preços subiram muito, muito nos últimos anos. Então isso está mudando agora. E as taxas aumentaram. Estamos cientes de que as taxas de hipoteca aumentaram significativamente. E você vê o mercado imobiliário mudando. Estamos olhando para ver o que acontece. Quanto isso realmente afetará o investimento em habitação? Não tenho certeza. Quanto isso afetará os preços da habitação? Não tenho certeza. Obviamente, estamos observando isso com muito cuidado… O mercado está muito apertado. Portanto, os preços podem continuar subindo por algum tempo, mesmo em um mundo onde as taxas subiram. Portanto, é uma situação complicada e estamos observando com muito cuidado. Eu diria que se você é um comprador de casa, alguém ou um jovem que quer comprar uma casa, você precisa de um pouco Redefinir. Precisamos voltar a um lugar onde a oferta e a demanda estejam novamente juntas e onde a inflação esteja baixa novamente e as taxas de hipoteca estejam baixas novamente “.

Três coisas se destacam.

1. Powell diz que os compradores de imóveis “precisam de um pouco Redefinir

No setor imobiliário, o número total de anúncios ativos é chamado de “inventário”. Desde 2014, o nível anual de estoques vem diminuindo. Isso é parcialmente impulsionado por uma mudança nas preferências das famílias (ou seja, retenção mais longa), níveis mais baixos de construção de casas após o declínio habitacional de 2008, e o início da compra da primeira casa milenar. Mas depois que o boom imobiliário da pandemia decolou, os níveis de estoque começaram a cair. Na primavera de 2021, os estoques atingiram uma baixa de 40 anos. Isso deixou os compradores de casas com pouca escolha a não ser aumentar os preços das casas.

Claramente, Powell espera esfriamento da habitação causado pelo aumento das taxas de hipoteca ajudará a aumentar os níveis de estoque. Powell sugere que isso ajudará os compradores, pensando no seguinte: Quando os compradores começarem a procurar uma casa novamente, serão recebidos por um mercado mais amigável. Níveis de estoque mais altos dariam aos compradores mais tempo para decidir e reduziriam as chances de se envolver em uma guerra de lances.

Mesmo antes de o Fed intensificar sua luta contra a inflação, Logan Mohtashami, um dos principais analistas da HousingWire, torceu abertamente por taxas de hipoteca mais altas como forma de aumentar os níveis de estoque. De acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis, Estoque habitacional dos EUA subiu para 1,03 milhão em maio. Mas para retornar ao mercado imobiliário “normal”, diz Mohtashami, os estoques precisariam aumentar para 1,52 milhão a 1,93 milhão de unidades habitacionais. No entanto, os níveis de estoque em todo o país (veja o gráfico abaixo) estão crescendo rapidamente e mais da metade dos mercados imobiliários regionais ainda têm níveis de estoque 50% abaixo dos níveis pré-pandemia.

Confira este gráfico interativo em Fortune.com

“Precisamos de equilíbrio… O mercado imobiliário ainda é extremamente insalubre porque os níveis totais de estoque nos Estados Unidos ainda estão abaixo de 1,52 milhão”, diz Mohtashami.

2. Preços das casas em queda? Powell parece ter sugerido que isso é possível

Na quarta-feira, o presidente do Fed, Powell, levantou a hipótese de queda nos preços dos imóveis: “Quanto isso afetará os preços das moradias? Não tenho certeza. Obviamente, estamos observando isso com muito cuidado. Com o tempo, você pensaria … enorme quantidade de ofertas no mercado imobiliário de casas inacabadas, e como elas chegam à internet…”

Ele então se virou e disse: “Embora a oferta de casas prontas seja, o estoque de casas prontas para venda é incrivelmente baixo, historicamente baixo. O mercado ainda é muito estreito e os preços podem continuar subindo por algum tempo, mesmo em um mundo onde as taxas subiram. Portanto, é uma situação complicada e estamos acompanhando muito de perto.”

Por um momento, parecia que Powell estava prestes a dizer que os preços das casas cairiam. No entanto, Powell não descartou uma queda nos preços das casas. Aquilo importa. Historicamente, fora da Grande Depressão e após o colapso da habitação nos anos 2000, a queda nos preços das casas de ano para ano quase nunca acontece. Mas as circunstâncias atuais podem nos levar a um raro período em que os preços dos imóveis estão realmente caindo. Significativamente, Powell não fechou a porta para a possibilidade de queda dos preços dos imóveis, mas disse “estamos observando isso de muito perto”.

Mês passado, Moody’s O economista-chefe da análise, Mark Zandi, disse Fortuna que as altas taxas de hipoteca nos empurraram em plena “correção de habitação”. Num futuro próximo, Zandi espera que os preços das casas caiam de 20,6% para 0% em relação ao ano anterior. Em mercados imobiliários significativamente “superfaturados”, espera-se uma queda nos preços das casas de 5% para 10%. Caso ocorra uma recessão, a Moody’s Analytics disse que espera que os preços dos imóveis nos EUA caiam 5% e caiam de 15% a 20% em mercados imobiliários significativamente “superfaturados”. (Moody’s Analytics encontra “superestimação” comparando os preços das famílias regionais com o que historicamente apoiaria os fundamentos econômicos subjacentes locais, como a renda familiar).

Confira este gráfico interativo em Fortune.com

Por que os preços dos imóveis estão caindo agora? Começa com o fato de que eles valorizam casas eles se separaram dos fundamentos econômicos fundamentais. A teoria econômica básica ensina que o aumento dos preços das famílias e o aumento da renda estão interligados e que nenhum deles pode superar o outro por muito tempo. Esse declínio na acessibilidade só foi exacerbado pelo aumento das taxas de hipoteca. Na realidade, nos últimos seis meses, o pagamento típico de novas hipotecas aumentou 52%segundo a Zonda, empresa de análise imobiliária.

Os preços das casas, no entanto, podem cair, mas para que isso aconteça, as ações provavelmente terão que crescer muito mais. Depois que os níveis de estoque nos EUA subirem acima de 2 milhões de unidades, diz Mohtashami, os preços dos imóveis podem começar a cair nacionalmente anualmente.

Se o “aperto excessivo” do Fed causar uma recessão, Ralph McLaughlin, economista-chefe da Kukun, uma empresa de dados e análises imobiliárias, diz que os estoques podem atingir níveis que permitirão que os preços das casas caiam.

“Parece cada vez mais provável que estejamos nos aproximando de um ponto de virada no mercado”, diz McLaughlin Fortuna.

3. Powell disse explicitamente que gostaria que as taxas de hipoteca caíssem

Banco Central aumentou as taxas de juros para conter o boom imobiliário pandêmico e conter a inflação fugitiva. Uma vez que o Fed consiga controlar a inflação, as taxas de hipoteca mais altas podem começar a recuar.

Confira este gráfico interativo em Fortune.com

No entanto, os compradores de imóveis que procuram taxas de hipoteca podem esperar um pouco. Desde a semana passada, índice de Preços ao Consumidor foi de 8,6%. O Fed não vai desistir da luta contra a inflação até que o IPC volte a 2%. Na quinta-feira, o Fed deixou claro que essa luta pode durar até 2024.

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Esta história foi originalmente exibida em Fortune.com

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